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부동산 공매, 기회와 도전

부동산 공매는 많은 사람들에게 관심의 대상이 되고 있습니다. 이 글에서는 부동산 공매의 정의부터 시작해, 특성, 장단점, 공매 성공을 위한 전략, 시장 동향 등 부동산 공매에 대한 다양한 정보를 종합적으로 다루어 보겠습니다.

 

1. 부동산 공매란 무엇인가?

부동산 공매는 채권자가 채무자의 부동산을 강제로 매각하는 절차입니다. 주로 은행 대출 연체, 세금 체납 등의 사유로 발생합니다.

공매 가격은 시장가격보다 저렴한 편이며, 소유권 이전 절차가 신속합니다. 하지만 경쟁이 치열하고 위험 요소도 존재합니다.

 

2. 공매의 특성을 알고 꼭 공부하고 도전하시기를 바랍니다.

누구는 공매해서 돈 벌었다. 경매보다 경쟁이 작아서 낙찰이 쉽다. 여러 좋은 말들로 우리를 현혹하고 인터넷 및 각 포털사이트에서 공매 광고가 판을 칩니다.

외국과 달리 우리나라는 경매든 공매든 깨끗하고 권리관계가 하자 없는 부동산 물건을 준비하고 공매에 참여한 사람들에게 공개경쟁입찰을 통해 팔아야 합니다만 그것도 정부 공공기관이 하지만 현실은 그렇지 않습니다.

절대로 공공에서는 특별한 경우나 절차상 하자 외에는 책임을 지지 않습니다. 팔기는 팔았는데 해당 부동산의 하자를 못 보고 입찰을 한 모든 책임은 본인입니다. 이게 경매든 공매든 룰입니다. 그러함에도 불구하고 공매는 충분한 매력이 있는 시장입니다.

알고 모르고는 백지장 한 장 차이입니다. 충분히 알고 공매에 도전해도 늦지 않습니다.

우선 해당 공매 사이트를 둘러보고 차근차근 준비하시기를 바랍니다.

 

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3. 장, 단점 설명

1) 장점

저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있고, 신속한 소유권 이전이 가능합니다. 공매를 통해 아파트, 빌라, 토지, 빌딩, 국유재산, 귀금속, 차량, 기계 등 다양한 품목을 다루고 있습니다.

경매와 달리 유찰 한번 되면 1주일 단위로 회차가 계속 진행되어 신속하게 입찰이 진행됩니다. 국가 재산 특히 군부대 이전으로 인한 토지 등 재미있는 물건이 많이 있습니다.

공매 권리분석

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2) 단점

세금 체납으로 인한 공매 물건의 경우 체납자가 일부라도 납부하고 협의를 보든 완납하든 결과에 따라 해당 물건이 취소됩니다.

특히 낙찰 후 명도는 본인이 해야 합니다. 아무도 도와주지 않습니다. 낙찰받고 내가 낙찰자이니 부동산을 비워주시라고 하면 예 하고 순순히 비워주는 세입자, 주인은 드물다고 보면 됩니다. 이사비, 위로금 등 결국 별도의 경비가 드는 것이 현실입니다. 이런 것도 싫은 경우 소송을 통해서 해결하는 방법이 있습니다. 결국 소요되는 돈은 똑같고 시간만 낭비하는 경우입니다.

공매에서 권리분석 공부는 필수입니다.  낙찰받고도 권리분석을 잘못하여 각종 소송에 휘말리는 경우, 선순위 세입자 계산을 잘못하여 오히려 낭패를 보는 경우도 종종 있습니다.

4. 부동산 공매, 성공을 위한 전략

1) 철저한 사전 조사

공매 물건 정보 수집을 철저히 하여 공매 물건의 위치, 면적, 건물 상태, 권리관계 등을 꼼꼼히 확인합니다.

시장가격 분석을 통해 유사 물건의 시세를 조사하여 적정 낙찰가를 산정합니다.

법적 검토(권리분석) 공매 물건과 관련된 법적 사항(임차인 유무, 담보 설정 등)을 확인합니다.

 

2) 현장 답사와 실사

현장 방문을 하여 공매 물건의 실제 상태와 관리비 미납 등 확인하시기를 바랍니다.

위험 요인 파악이 중요합니다. 공매 물건의 잠재적 문제점을 사전에 파악합니다.

 

3) 입찰 전략 수립

적정 입찰가 산정을 합니다. 시장가격, 물건 상태, 위험 요인 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 결정합니다.

입찰 자금을 미리 준비 계산하여 낙찰 시 필요한 계약금, 등기 수수료 등을 사전에 준비합니다.

4) 낙찰 후 사후 관리

소유권 이전 절차는 낙찰 후 신속하게 소유권 이전 절차를 진행합니다.

물건 상태를 점검하여 실제 물건 상태와 사전 조사 내용을 비교하여 문제점을 확인합니다.

임차인이 있는 경우 계약 관계를 확인하고 적절히 대응합니다.

 

5. 결론(부동산 시장 동향 포함)

감정평가서의 경우 조사 기간이 올해도 있지만 몇 년 지난 것도 보입니다. 유심히 검토하시고 공매는 저렴한 가격에 부동산을 낙찰받는 것이 목적임을 잊지 말아 달라는 예기와 최근 부동산이 정체되거나 하락기입니다. 결국 매력이 떨어진다는 것입니다. 충분히 부동산 조정이 왔고 더군다나 공매나 경매에 의해 낙찰받았다면 무슨 말이 필요하겠습니까? 공매에도 준비 기간 즉 공부 기간이 필요하고 준비하여 다가오는 기회의 시간에 기회를 잡으시기를 바랍니다.

온비드 이외 공매 사이트가 다양하니 참고 하시기 바랍니다.

 

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